Mit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) am1. Juni 2015 gibt es zwei grundlegende Neuerungen bei der Neuvermietung von Wohnungen: Die sogenannte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung. Während für die Einführung einer Mietpreisbremse lediglich eine Ermächtigungsgrundlage geschaffen wurde und daher nur in den Regionen in Kraft tritt, in denen zusätzlich eine entsprechende Rechtsverordnung beschlossen wurde (in Berlin ebenfalls ab 1. Juni 2015), findet das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung flächendeckend im gesamten Bundesgebiet seine Anwendung. Dies wird dazu führen, dass bei der Wohnungsvermittlung die Zahlungspflicht der Maklerprovision in fast allen Fällen vom Mieter auf den Vermieter übertragen wird. Ziel dieser Regelung ist es, das derjenige, der den Immobilienmakler mit der Vermittlung einer Wohnimmobilie bestellt und beauftragt, also in der Regel der Vermieter, diesen auch letztendlich bezahlt. Mit anderen Worten: Eine Abwälzung der Verpflichtung zur Zahlung der Provision auf den Mieter soll künftig verhindert werden.
Schon im Vorfeld der politischen Diskussionen gab es zahlreiche Fragen und Unklarheiten zum Bestellerprinzip bzw. zu den Ausnahmetatbeständen. Selbst eine große Berliner Tageszeitung verkündete nach Bekanntgabe des Inkrafttretens des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, dass das Bestellerprinzip (angeblich) nicht nur für die Wohnungsvermittlung sondern auch beim Kauf einer Immobilie gelten solle[1]. Diese Falschmeldung führte zu einer großen Verunsicherung sowohl bei den Mitgliedern des Ring Deutscher Makler Landesverband Berlin und Brandenburg e.V.`s als auch bei den potentiellen Mietinteressenten. Im Folgenden sollen daher die wichtigsten Fragen rund um die Einführung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung und den damit verbundenen Änderungen im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) erläutert werden:
Um zunächst die wichtigste Unsicherheit aus dem Wege zu räumen, sei an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich herausgestellt, dass sich das Bestellerprinzip allein auf die Vermittlung von Mietwohnungen bezieht. Demzufolge kann die Provision beim Immobilienkauf und bei der Vermittlung von Gewerberäumen auch zukünftig zwischen den Parteien frei vereinbart werden. Der Gesetzgeber begründet diese Unterscheidung damit, dass dem Mieter als Endverbraucher im Gegensatz zum Käufer einer Immobilie oder dem gewerblichen Mieter eine besondere Schutzbedürftigkeit zugesprochen wird.
Eine Ausnahme vom Bestellerprinzip hat der Gesetzgeber allein für den Fall eingeräumt, in dem der Mietinteressent den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt und der Makler anschließend einen passenden Vermieter bzw. ein passendes Mietobjekt für den Mietinteressenten findet. Mit anderen Worten: Die Maklerprovision soll vom Wohnungssuchenden nur noch dann getragen werden, wenn dieser die Suche nach einer geeigneten Wohnung veranlasst, noch bevor der Vermieter oder ein anderer Berechtigter den Makler mit dem Angebot der Wohnung beauftragt hat. Sofern der Makler einen Suchauftrag vom Mietinteressenten erhält, muss beachtet werden, dass für diesen zwingend die Textform vorgeschrieben wurde, vgl. § 2 Absatz1 Satz 2 WoVermRG i.V.m § 126b BGB. Der Textform entspricht nach § 126b BGB jede lesbare, dauerhafte Erklärung, in der der Ersteller der entsprechenden Urkunde genannt wird und aus der "durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders" der Abschluss der Erklärung hervorgeht und erkennbar ist, dass die Erklärung abgegeben wurde. Im Gegensatz zur Schriftform können daher neben klassischen Schriftstücken auch Telefax-Nachrichten (selbst ohne Unterschrift oder ohne verkörpertes Original direkt aus einem Computer durch Computerfax), maschinell erstellte Briefe, E-Mail-, Telegramm- oder SMS-Nachrichten zur Einhaltung der Form ausreichen. Eine rein mündliche Vereinbarung zwischen den Parteien wird hingegen nicht zulässig sein.
Fraglich ist zudem, welche Partei die Provision des Maklers zu zahlen hat, wenn der Vermieter den Makler vor Inkrafttreten des Bestellerprinzips mit der Vermittlung seiner Wohnung beauftragt hat, dieser aber erst nach Inkrafttreten der Novelle einen Mieter findet. Der Mieter wird in diesem Fall von dem Bestellerprinzip geschützt und keine Provision an den Makler zahlen müssen. Doch auch der Vermieter muss in diesem Fall nicht zwangsläufig die Provision des Maklers zahlen. Ob eine Provisionspflicht besteht hängt allein von dem geschlossenen Maklervertrag zwischen dem Vermieter und dem Makler ab. Sollte der Makler keine Provisionszahlung mit dem Vermieter vereinbart haben, besteht auch ihm gegenüber kein Provisionsanspruch. Entscheidend wird daher während der Übergangsphase sein, dass der Makler ausdrücklich eine Provisionspflicht mit dem Vermieter vereinbart hat. Für den Fall, dass der Mietinteressent das Exposé mit dem Hinweis auf die Provisionspflicht noch im Mai 2015 erhalten hat, den Mietvertrag aber erst nach dem Stichtag unterschrieben hat, bleibt die Provisionspflicht weiter bestehen, obwohl das Bestellerprinzips bereits gilt. Entscheidend für die Provisionspflicht ist für beide Parteien der Inhalt und der Zeitpunkt des geschlossenen Maklervertrages.
Der Makler wird wie bisher maximal zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer als Provision verlangen dürfen. Als Monatsmiete ist die Kaltmiete ohne Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten zu verstehen, vgl. § 3 Abs. 2 WoVermRG.
Obwohl die entsprechenden Regelungen noch keine Gültigkeit haben, gilt es jetzt schon, sich mit den Folgen des Gesetzes für den Berufsalltag des Maklers auseinanderzusetzen. Eine häufig gestellte Frage lässt sich dabei leicht und eindeutig beantworten: Was ist mit Mietwohnungen, die vor dem 1. Juni 2015 angeboten wurden, wer muss die Provision übernehmen? Hier ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags mit dem Mieter maßgeblich. Wenn also ein Mietinteressent noch im Mai das Exposee bekommt und besichtigt, den Mietvertrag aber erst im Juni unterschreibt, ist er dennoch voll provisionspflichtig.
Problematisch dürften zukünftig die Fälle werden, in denen zwar mietinteressentenseitig ein Suchauftrag erteilt wurde und der Makler eine Wohnung findet, diese aber dem Interessenten letztendlich nicht zusagt. Wenn der Makler diese Wohnung nun anderen Interessenten anbietet, kann er kein Entgelt mehr verlangen, denn für weitere Wohnungssuchende gilt sie nicht mehr als „ausschließlich“ im Auftrag des Wohnungssuchenden ermittelte Wohnung. Wenn der Makler folglich einen Auftrag mit dem Vermieter zur Vermittlung abgeschlossen hat, ohne eine Provisionszahlung zu vereinbaren („Der Makler ist davon ausgegangen, dass der Interessent zahlt“), dann kann er auch bei erfolgreicher Vermittlung an einen neuen Interessenten von keiner Partei ein Entgelt fordern. Der Gesetzgeber begründet diese (für den Makler nachteilige) Regelung damit, dass damit sichergestellt sei, dass der Vermittler bei Zahlungsaufforderung die Beweislast dafür tröge, dass er die Wohnung ausschließlich wegen des Suchauftrags des Wohnungsuchenden eingeholt habe. Dass der Vermittler den Auftrag, die Wohnung anzubieten, ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt hat, kann der Makler zum Beispiel durch Zeugnis des Vermieters, von Mitarbeitern des Vermittlers oder durch Würdigung einer persönlichen Anhörung beweisen.
Grundsätzlich sollte der Mieter prüfen, ob dem Wohnungsvermittler ein entsprechendes Entgelt zusteht oder nicht. Der Mieter wird aber auch dann geschützt, wenn es sich erst zu einem späteren Zeitpunkt herausstellt, dass die geleistete Provisionszahlung nicht berechtigt war. In dem Fall kann der Mieter ein dem Makler nicht zustehendes Entgelt, eine unberechtigt geforderte Auslagenerstattung, einen Vorschuss oder eine andere unberechtigt erhobene Gebühr gemäß § 5 Abs. 1 WoVermRG zurückfordern.
Spätestens ab dem Stichtag sollten Makler daher für eindeutige Vereinbarungen mit entsprechender Provisionspflicht mit dem Vermieter sorgen. Andernfalls riskieren Sie, dass die Mieter zunächst die Courtage übernehmen und anschließend erfolgreich zurückfordern. Sollte der Wohnungsvermittler im Einzelfall aufgrund eines Suchauftrages tätig werden, ohne die Vermietungsgelegenheit schon zu kennen, ist es ratsam dies genauestens zu dokumentieren, da der Makler die Beweislast für die Durchsetzung seines Zahlungsanspruchs trägt.