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FOCUS-Online-Experte Robert Tzschöckel

Nach dem Erwerb des Eigenheims dauert es meist nur wenige Jahre, bis sich Bauherren und Käufer erste Gedanken zu Modernisierungen, Anbauten oder Renovierungen machen. Um diese Vorhaben vernünftig zu realisieren, sollten Bauherren sich vorher einige Gedanken machen.

Wie hoch sind die Investitionskosten? Wieviel Darlehen habe ich bisher getilgt (das heißt: habe ich eventuell freie Grundschuldteile)? Wie flexibel und schnell sollen Kreditentscheidung und Kreditrückführung realisiert werden? Das Team von "ZinsBewusst" hat dafür vorwiegend regionale Kreditinstitute angefragt oder selbst recherchiert und die besten Anbieter in einem Kreditvergleich für Modernisierungsdarlehen zusammengefasst.

Surftipp: Tabelle als PDF - Kreditvergleich zu Modernisierungsdarlehen

Was sind überhaupt Modernisierungsdarlehen und Modernisierungskredite?

Es handelt sich dabei mehr um eine Sonderform eines Konsumentenkredites als um eine klassische Baufinanzierung. Im Prinzip werden die Bedingungen aus beiden Finanzierungsformen in einem Produkt vereint. Es Bedarf in der Regel keiner grundbuchrechtlichen Absicherung, ist jedoch an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden. Es werden mittel- und langfristige Laufzeiten für Modernisierungsdarlehen (5 bis zu 15 Jahren) angeboten und gleichzeitig nahezu immer 100 Prozent Sondertilgung (eher eine Besonderheit des Konsumentenkredites) zugelassen. Das bringt enorme Flexibilität! Hinsichtlich der Monatsbelastung verhält sich das Modernisierungsdarlehen wie ein Konsumentenkredit: In den meisten Fällen muss innerhalb der Laufzeit entschuldet werden. Konditionell liegt es zwischeneiner klassischen Baufinanzierung und einem klassischen Konsumentenkredit. Modernisierungsdarlehen werden, abhängig vom Kreditgeber, zwischen 5000 und 50.000 Euro vergeben.

Weshalb sind klassische Konsumentenkredite für Modernisierungsvorhaben zu meiden?

Dies hat zweierlei Gründe:klassischeKonsumentendarlehen sind teurer (wohnwirtschaftliche Verwendung des Darlehens nicht vorgeschrieben, der Zins wird meist bonitätsabhängig festgelegt) und sie haben in der Regel kürzere Laufzeiten als Modernisierungsdarlehen. Ist das Vorhaben rein auf Modernisierung beziehungsweise Renovierung an der Immobilie abgestellt, so ist das Modernisierungsdarlehen dem klassischen Konsumentenkredit unbedingt vorzuziehen. Es sollte daher genau geprüft werden, ob der klassische Konsumentenkredit nur „Modernisierungsdarlehen“ genannt wird oder ob sich auch tatsächlich ein echter Modernisierungskredit dahinter verbirgt.

Warum ist der Modernisierungskredit teurer als eine klassische Baufinanzierung, wenn das Darlehen doch die gleiche Verwendung hat?

Die Grundschuld gilt als eine der höchsten Sicherheiten für den Kreditgeber. Wird eine Grundschuld für die Bank im Grundbuch eingetragen, so wird dies aus Sicht der Bank mit dem bestmöglichen Zins belohnt. Modernisierungskredite werden, ähnlich wie ein Konsumentenkredit, allein auf Basis der persönlichen Situation (kann man sich die monatliche Belastung aus dem Modernisierungskredit leisten) vergeben. Eine zusätzliche Grundschuld gibt es nicht. Deswegen ist der Zins hier auch höher als bei der klassischen Baufinanzierung.Wegen der gleichzeitigen Bindung an den Verwendungszweck (Modernisierung, Renovierung, Energieeffizienz etc.) ist dieser jedoch günstiger als klassische Konsumentenkredite.

Weshalb sind Modernisierungsdarlehen schneller und unkomplizierter zu erhalten?

Das Geheimnis liegt im Prüfungsaufwand des Vorhabens durch den Kreditgeber und in der Art der Besicherung. Damit ist gemeint, dass für die geplante Modernisierung viel weniger Nachweise erbracht werden müssen als für eine klassische Baufinanzierung. Es beschränkt sich meist nur auf Bonitätsunterlagen und mitunter eine Kostenaufstellung. Unterlagen zur Immobilie an sich kann sich der Antragsteller komplett sparen. Demnach muss der Kreditgeber die Immobilie auch nicht beurteilen und auch keinen Beleihungswert bestimmen. Somit entsteht weniger Prüfungsaufwand. Zusätzliche Zeitfresser wie notarielle Beglaubigung oder die Eintragung der Grundschuld gibt es ebenfalls nicht.

Planen, Managen und Bauen

Können KfW-Darlehen mit einbezogen werden?

Für Modernisierungsvorhaben eignen sich KfW-Darlehengrundsätzlich sehr gut. Jedoch ist dabei immer die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch notwendig. Damit wird hier eher von einer klassischen Baufinanzierung als von einem Modernisierungsdarlehen gesprochen. Bei einem bereits bestehenden Baudarlehengibt es folglich fast nur die Möglichkeit bei der finanzierenden Bank den KfW-Kredit anzufragen. Direkt bei der KfW werden keine Darlehen vergeben. Idealerweise sind bereits freie Grundschuldteile vorhanden, welche für die Planungen gut genutzt werden können. Man spart sich so die Kosten für Beglaubigung und Eintragung einer neuen Grundschuld. Dies alles setzt allerdings voraus, dass der bisherige Kreditgeber einer erneuten Beleihung der Immobilie zustimmt. Daher sind KfW-Darlehen also möglich, bedingen jedoch die Zustimmung und die KfW-Angebote der finanzierenden Bank.

Wann lohnt sich eine klassische Baufinanzierung für Modernisierungsvorhaben?

Die klassische Baufinanzierunglohnt sich prinzipiell immer dann, wenn die Modernisierungskosten die Grenze von 50.000 Euro übersteigen. Ab hier greifen reine Modernisierungskredite nicht mehr. Aus Kostengründen steigt die Attraktivität einer klassischen Baufinanzierung auch mit der Höhe der Modernisierungsmaßnahmen. Faustregel: bereits ab etwa 40.000 Euro Darlehen sollte die Inanspruchnahme eines klassischen Baufinanzierungsdarlehens geprüft werden.

Bei Modernisierungsmaßnahmen bis maximal 50.000 Euro kann es sich lohnen, wenn aufgrund der bisher erfolgten Tilgung ausreichend freie Grundschuldteile vorhanden sind. Hier ist ein Gespräch mit dem bisher finanzierenden Kreditgeber durchaus zu empfehlen, da keine zusätzlichen Kosten für eine Grundschuldeintragung anfallen. Mit diesem Angebot ist ein Kreditvergleich für Modernisierungsdarlehen anderer Kreditgeber recht einfach. Grundschulden erneut für Darlehen als Sicherheit zu verwenden heißt allerdings auch, dass das Eigenheim damit erneut belastet und eben nicht entschuldet wird. Für viele Eigenheimbesitzer ist dies jedoch ein wichtiger Aspekt – umso stärker rückt ein Modernisierungsdarlehen ohne Absicherung über eine Grundschuld in den Fokus.

Fazit

Modernisierungsdarlehen bieten für kleinere Darlehenssummen eine echte Alternative zur klassischen Baufinanzierung. Hier sollten die oben genannten Vor- und Nachteile hinsichtlich der individuellen Gegebenheiten betrachtet werden. Ist die Verwendung des Kredites für Modernisierungen oder Renovierungen klar vorgegeben, dann ist ein Modernisierungskredit/ Modernisierungsdarlehen klar dem klassischen Konsumentenkredit vorzuziehen.

Quelle: http://www.focus.de/immobilien/experten/robert_tzschoeckel/modernisierungsdarlehen-im-test-das-sind-die-besten-regionalen-anbieter_id_4650941.html

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